Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду

18 июня 2002 года Правительство Москвы издало Постановление № 457-ПП. Целью регулирования было повышение комфортности проживания в жилом фонде и развитие социальных и общественных объектов. В результате строители изменили стандартный проект жилых зданий, чтобы предоставить больше места для нежилых помещений.

Жители все чаще видят в своих домах круглосуточные магазины, офисы интернет-провайдеров, интернет-магазины и другие коммерческие организации. Это быстро и удобно и поэтому, безусловно, пользуется спросом у населения. Нет необходимости бежать в ближайший магазин, если закончилась соль.

Выгодно ли приобретение коммерческих помещений?

Пандемия внесла коррективы в нашу жизнь, включая инвестиционные стратегии. Например, в этот период аренда офисов стала невыгодной для владельцев офисов. Многие арендаторы съехали со своих рабочих мест, а другие требовали снижения арендной платы за офисы. Спрос на аренду жилья также снизился за последние два года.

Владельцам уличной торговли повезло больше. Жители предпочитали мини-маркеты и кофейни торговым центрам. Именно это стало привлекать инвесторов и предпринимателей, которые увидели значительный рост спроса на покупку коммерческой недвижимости для аптек, небольших магазинов и супермаркетов.

Инвесторы выбирают подходящий вариант инвестирования в соответствии со своими возможностями и целями. Основные инвестиционные стратегии можно сгруппировать в виде следующих приобретений

Первые два варианта инвестиций предполагают получение долгосрочного дохода от владения недвижимостью.

Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?

Чтобы получить хорошую сделку, необходимо проанализировать местоположение покупаемой недвижимости. Расположение и формат недвижимости напрямую влияют как на цену за квадратный метр недвижимости, так и на будущую ликвидность инвестиций. Цена зависит от следующих факторов

Местонахождение в пределах жилищного комплекса (строка 1 или строка 2, если объект виден с территории подъезда), местонахождение

Местоположение также влияет на арендные ставки. Их размер обычно определяется двумя основными факторами: размером помещения и его расположением.

Например, двор в многоквартирном доме предназначен только для жильцов, поэтому арендная плата здесь ниже.

Следует также учитывать инфраструктуру. Другие районы, наличие станций метро или строительных проектов — все это может увеличить будущую прибыль от инвестиций.

Какие площади востребованы?

Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в быстром поиске арендаторов. В большинстве жилых комплексов расположены аптеки, ателье, продуктовые и винные магазины, кафе, пекарни, салоны красоты, небольшие образовательные учреждения (центры развития детей, школы иностранных языков), мастерские по ремонту обуви и пошиву одежды. При покупке недвижимости инвесторы должны принимать во внимание бизнес, который намерен арендовать помещение.

Что влияет на выбор недвижимости?

1 Местонахождение многоквартирного дома и количество проживающих. Потенциальными клиентами являются не только сам многоквартирный дом, но и жители соседних домов. Если поблизости есть станция метро, которая является ключевым транспортным узлом, она также играет роль в оценке потока клиентов.

2 Расположение объекта недвижимости в пределах жилого комплекса. Предпочтения арендаторов зависят от конкретных предлагаемых услуг. Расположение особенно важно для сетевых магазинов, таких как аптеки, продуктовые магазины и парикмахерские.

Торговые помещения, расположенные возле входов или на главных дорогах, привлекают больше всего посетителей. Таким образом, пространство становится видимым для всех жильцов. Другой пример: службы дистрибуции могут выбирать офисные помещения в населенных пунктах.

Внешний трафик менее важен для этих предприятий, чем воздействие на жителей.

3 Макет. Многие застройщики проектируют первый этаж таким образом, чтобы обеспечить пространство для различных арендаторов. Нежилые помещения можно разделить на два основных типа

Поскольку круг потенциальных арендаторов значительно меньше, планировка помещения считается неликвидной и более сложной для сдачи в аренду. Однако эти помещения востребованы учебными заведениями.

Многочисленные несущие стены и дополнительные перегородки также негативно влияют на ликвидность, поскольку перепланировка и перепозиционирование требуют дополнительных инвестиций.

4 Размер комнаты. Слишком маленькие или слишком большие помещения не подходят для большинства потенциальных арендаторов. Оптимальный размер — от 60 до 90 кв. м.

5 Рекламные возможности. Панорамные окна или входы, расположенные близко к тротуару или выходящие на пешеходную улицу, также будут привлекать трафик.

Когда и как следует искать арендаторов?

Предпочтительным сценарием является приобретение коммерческой недвижимости с расчетом на работу с определенной компанией. В этом случае рынок согласовывается с владельцем бизнеса. Эта система взаимовыгодна, особенно если местоположение будущего жилого комплекса благоприятно.

Если нет возможности найти арендаторов заранее, рекомендуется начать поиск на этапе распределения. Предприятия обычно подписывают договор аренды с запасом, чтобы обеспечить себя необходимой площадью.

Существует четыре основных способа поиска арендаторов

Разместите одно объявление в Интернете и на специализированном сайте. Все, что вам нужно сделать, это определить параметры помещения и приложить его план и фотографии.

2 Предложение о сотрудничестве с компаниями. Это более трудоемкий метод поиска. Вам необходимо выбрать потенциальных арендаторов, связаться с ними и отправить им коммерческое предложение.

3 Разместите сообщения об аренде: разместите рекламу на соответствующих веб-сайтах или повесьте баннеры в окнах помещения.

Спрос на коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов оказался стабильным. Это выгодно как предприятиям, так и жителям. Это позволяет им получать необходимые товары и услуги быстро и ближе к дому.

Однако инвесторам следует детально изучить район и его инфраструктуру, прежде чем заключать сделку. Это позволяет им оценить потенциал выбранного жилого комплекса и рентабельность инвестиций.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

О коммерческой недвижимости

При правильной инвестиционной стратегии покупка коммерческих помещений может оказаться гораздо более выгодной, чем приобретение жилой недвижимости. Доходность этих инвестиций можно оценить однозначно — до 13% в год, по сравнению с 4-6% в год при инвестировании в квартиры. Почему существует такая большая разница? Коммерческая недвижимость может представлять собой крупные учреждения, гостиницы или офисные центры, где прибыль измеряется миллиардами.

Кроме того, доля частных предпринимателей, инвестирующих в коммерческую недвижимость, ниже, не в последнюю очередь потому, что для них более логичным является приобретение жилой недвижимости.

Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость и получать доход, выберите один из доступных вариантов.

• Вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду или продажи.
• Приобретите готовый к аренде бизнес (GAB).
• Инвестирование в закрытый паевой инвестиционный фонд.

Каждый из этих вариантов имеет свои особенности и должен выбираться в соответствии с вашими способностями и пригодностью к тому или иному методу инвестирования.

Покупка объекта недвижимости для продажи или сдачи в аренду

Покупка помещений для бизнеса по-прежнему является краеугольным камнем стабильного инвестиционного пакета. Владелец получает регулярный пассивный доход от сдачи помещения в аренду. Приобретая объект в инвестиционных целях, сопоставьте его с подклассом активов. Всего их два.

• по размеру (малые, средние и крупные); и
• предполагаемое использование (торговля, офис, склад, общественное питание и т.д.).

Цены на аренду также определяются на основе этих факторов. В последние годы внешние факторы оказывают значительное влияние на доход от аренды. По данным экспертов, в основной период регулирования в России (с весны по осень 2020 года) собственники теряли до 20-40% от общей прибыли от сдачи в аренду своих объектов.

Крупные объекты недвижимости пострадали больше, чем мелкие. Однако в начале 2021 года доходы от аренды вернулись к нормальному уровню, а в некоторых случаях выросли. Малые владения менее зависимы от внешних влияний, но их потенциал роста значительно отстает от крупных владений.

Еще одним важным моментом для инвесторов является падение стоимости коммерческих объектов во время кризиса. В это время их выгодно покупать, чтобы перепродать, когда спрос восстановится.

Приобретение офисной недвижимости

С точки зрения спроса на коммерческую недвижимость важными остаются офисные помещения. Текущие условия в крупных городах представляются благоприятными для инвесторов. Строится все меньше новых крупных объектов недвижимости, делается все меньше предложений, а количество людей, ищущих хорошие офисные помещения, продолжает расти.

Особенно если владелец предлагает недвижимость в центре города.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в офисном секторе сегодня являются хорошо оплачиваемым вариантом: можно приобрести даже небольшие блоки площадью 80-100 кв. м и найти арендаторов еще на этапе строительства в БК. Чтобы получить максимальную выгоду от таких инвестиций, заранее составьте финансовый план и проанализируйте все риски.

Учитывайте все прогнозируемые расходы на эксплуатацию объекта, коммунальные услуги и т.д. Не менее важно оценить потенциальную прибыльность.

• категория бизнес-центра, в котором расположено офисное помещение, the
• местоположение (подходит, если здание находится в бизнес-центре), the
• доступность транспорта, и
• развитая инфраструктура — парковки, кафе, рестораны
• Потребности и запросы целевой аудитории,…
• конкурентоспособность объекта, количество аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Торговые помещения на улице или стрит-ритейл

Розничная торговля — второй по популярности способ инвестирования в коммерческую недвижимость. В последние годы торговые площади несколько утратили свою привлекательность для инвесторов. Это связано с внедрением таких государственных программ, как «Моя улица».

Сокращение количества парковочных мест по этой схеме повлияло на престиж торговых районов, поскольку успех розничной торговли на улицах зависит от выбранного места.

Инвестируя в торговые площади на центральной улице, учитывайте все нюансы. Например, если здание имеет статус памятника культурного наследия, то даже незначительные изменения должны быть согласованы с властями. Все требования будущих арендаторов должны быть выполнены.

Зоны погрузки и разгрузки должны быть оборудованы достаточной мощностью для работы оборудования. Если торговые помещения расположены на первом этаже жилого дома, могут применяться дополнительные ограничения. Например, в высококачественных зданиях запрещено размещать надписи, которые не согласуются с заветами или стилем самого здания.

При аренде помещения для ресторана или кафе следует позаботиться о том, чтобы обеспечить надлежащую звукоизоляцию. Помните также, что чем ближе вход в коммерческое помещение к улице или остановке общественного транспорта, тем выше может быть цена аренды.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

GAB (готовый к аренде бизнес) означает приобретение ликвидной недвижимости с договором аренды и стабильным потоком средств. Этот вид инвестиций приносит большой доход. Например, средняя ставка капитализации в офисном секторе достигает 10%.

Это сравнимо с традиционными ставками по депозитам, составляющими всего 6-7%. Если говорить о торговых площадях, то уровень заполняемости GAB составляет около 95%. Давайте рассмотрим плюсы и минусы арендного бизнеса «под ключ» в обеих популярных сферах.

1. Офисная недвижимость. Крупные подрядчики заняты продажей только арендных проектов «под ключ». Процесс их подготовки включает инвестирование в офисные помещения, передачу их арендаторам по долгосрочным контрактам и продажу инвесторам. Главное отличие заключается в контракте, который предусматривает корректировку оговоренных ставок; GAB, проданный через восемь-девять лет, принесет чистую прибыль, но, что важно для инвестора, ставки не всегда корректируются. Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняются, поэтому стоит помнить о внешних факторах. Они могут превратить рынок собственника в рынок арендодателя. Это означает, что условия аренды должны быть оптимизированы, что влияет на доход инвестора. Однако, как и в любом бизнесе, чем меньше риск, тем меньше прибыль. Поэтому стоит сразу решить для себя — собираетесь ли вы увеличить риск и продлить срок фактической окупаемости, чтобы получить более высокую прибыль, или же вы собираетесь уменьшить свой потенциал заработка, не рискуя ничем.
2. Уличная розничная торговля. Покупка пустующих торговых площадей — сомнительное решение для инвесторов. Поэтому рынок ГАБ является более важным и преследуется большинством крупных игроков на рынке. Инвестирование в коммерческую недвижимость с действующим договором аренды означает гарантированный возврат инвестиций. Рентабельность розничной торговли на высоких улицах колеблется от 5% до 15%. Если недвижимость приобретается в городском деловом центре, доход может быть ниже из-за более высокой стоимости помещений. Однако риск остаться без арендаторов невелик. Размер товара также важен, поскольку розничной торговлей на улицах гораздо сложнее управлять. К недостаткам относятся рыночный риск и сложность структурирования сделок.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Покупка паев идеально подходит для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но избежать ненужных рисков. Инвестиции в закрытые фонды характеризуются стабильной прибылью, низким порогом входа и возможностью инвестирования в крупные объекты (торговые центры, торговые комплексы и т.д.). Условием является покупка паев, специальных акций имущества фонда.

Инвестору нужно только выбрать актив и управлять объектом после покупки. Это позволяет сэкономить много денег, так как нет необходимости платить налоги и все эксплуатационные расходы на объект.

Приобрести долю в паевом капитале может практически любой инвестор — сумма инвестиций начинается от 1 млн рублей. Эффективность таких инвестиций составляет 12-13% в год. Конечно, в этом случае также существуют определенные риски, которые в основном зависят от самого управляющего активами и его знания рынка недвижимости.

Важно учитывать финансовое положение рынка, сезонность, моменты кризиса, курсы валют и т.д.

Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость

Прежде чем вкладывать большие деньги в арендный бизнес, необходимо рассчитать рентабельность, примерные сроки амортизации и учесть потенциальные риски. Мы покажем вам, как это сделать, сказав.

Заниматься продажей самостоятельно, нанять брокера или работать с риэлтерской компанией?

Продавайте свой бизнес в реальных группах

3, 000+ продаж

30, 000+ клиентов

Что такое доходность и по какой формуле ее рассчитывают

Рентабельность инвестиций — это отношение полученной прибыли к инвестированной сумме, выраженное в процентах. В типовом виде это выглядит следующим образом.

Сумма инвестиций состоит из первоначальных инвестиций и любых дополнительных инвестиций. Для коммерческой недвижимости первоначальные инвестиции — это цена, по которой вы приобрели недвижимость. Если арендатор не будет найден сразу, могут возникнуть дополнительные расходы. Владельцы должны сами оплачивать коммунальные услуги.

Возврат инвестиций — это сумма платежей, собранных арендатором, и разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости. Однако это верно, если общий доход рассчитывается уже после продажи недвижимости. Перед покупкой вы обычно получаете годовой доход и рассчитываете годовую доходность инвестиций.

Расчет доходности и использование ее в качестве ориентира может быть полезным при выборе между различными по цене объектами недвижимости. Вот пример.

У вас есть следующие возможности.

1) Купить автомойку с арендатором стоимостью 35 000 000 рублей и получать прибыль в размере 5 000 000 рублей в год.

2) Купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей и получать ежегодную прибыль в размере 3 000 000 рублей.

Без опыта трудно с первого взгляда сравнить выгоды; давайте применим формулу ROI и рассчитаем годовую сумму.

Годовая прибыль от столовой скромная, но, учитывая цену недвижимости, это оказывается более выгодным вложением (более высокая доходность).

Годовая норма прибыли не только позволяет сравнивать инвестиции (во что выгоднее вкладывать деньги), но и позволяет прогнозировать амортизацию коммерческой недвижимости. Если вы выберете образец товара с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать на возврат 100% своих инвестиций в течение семи лет (100/15=6 ⅔). В качестве альтернативы можно разделить стоимость недвижимости на ежемесячную чистую прибыль от нее.

В приведенном выше примере выплаты по автомойке и столовой могут быть рассчитаны как 35 млн рублей, разделенные на 5 000 000 рублей, и 20 млн рублей, разделенные на 3 000 000 рублей. Однако годовая прибыль, рассчитанная на основе арендной платы, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему.

Если вы можете представить себе инвестиции как цену недвижимости, а доходность инвестиций как ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев, тогда очень легко использовать приведенную выше формулу рентабельности. К сожалению, на самом деле все гораздо сложнее.

Числитель дроби в формуле — инвестиционный доход — имеет тенденцию к увеличению или уменьшению веса на практике.

«Выход из бизнеса» для недвижимости без арендаторов

Смена арендаторов на более кредитоспособных арендаторов

Неполученная арендная плата

Диверсификация потоков арендной платы

Убытки, конечно, увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Однако вы можете свести риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской фирмы Real Group.

Как защитить свой бизнес от убытков

1. найти надежных арендаторов, которым не нужно «убегать», чтобы получить своевременную оплату; 2. подписать для вас выгодный и юридически действительный договор, который не позволит арендатору потребовать более низкую цену; 3. если арендатор съезжает, помочь вам быстро и бесплатно найти нового арендатора Мы будем.