Управление многоквартирным домом

В недавно опубликованном Жилищном кодексе Российской Федерации понятие «управление многоквартирными домами» не уточняется, однако этому направлению деятельности посвящен целый раздел. Для определения явления необходимо определить его характеристики.

Характеристика управления многоквартирным домом:.

Деятельность. Управление — это деятельность и процесс, который всегда охватывает время. Продолжительность управления кондоминиумом зависит от жизненного цикла здания — от строительства до сноса.

Объект. Каждый проект управления обращается к объекту.

В зависимости от цели управления, управление квартирами может принимать различные формы

Управление жилым фондом — это деятельность по управлению всеми объектами (квартирами, комнатами), принадлежащими одному человеку.

Управление общим имуществом в здании осуществляется собственником помещений здания или лицом, нанятым собственником.

Так, в общем случае объектом управления является многоквартирный дом. Вопрос заключается в том, что считать многоквартирным домом. Сколько помещений и их владельцев должно быть в здании, чтобы оно считалось многоквартирным домом? Закон о жилье не регулирует это.

Однако, исходя из сложившейся практики, жилое помещение с двумя и более комнатами и хотя бы одним собственником этих комнат может считаться многоквартирным домом.

• Тема. Субъекты управления — это люди, специально созданные органы или целые общества или целые социумы, действующие с управляемыми объектами для обеспечения их функционирования и движения к определенным целям.

Они выполняют административные и организационные задачи и

обеспечить достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом управляющим субъектом является собственник помещения в многоквартирном доме (основной субъект) или лицо, нанятое для управления квартирами (косвенный субъект). В некоторых случаях организацией, управляющей многоквартирным домом, может быть местный орган власти (если собственник не выбирает способ управления домом самостоятельно, местный орган власти выбирает управляющую компанию для жилищного кодекса и общественных Статья 161, Статья 161, и общественных Преимущества).4 Статья 161 Жилищно-коммунального кодекса).

Осуществимость. Каждый вид управленческой деятельности имеет конкретные цели и задачи. Таким образом, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, обращения с использованием общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

граждан, проживающих в таких квартирах.

Последовательность и единство. Управление квартирами, в которых дом или нежилое помещение принадлежит разным собственникам, может осуществляться только на единых условиях, о которых они договорились. Собственники могут передать свои права представителю, уполномоченному формулировать эти условия или представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность собственников помещений многоквартирного дома или лиц, с которыми они связаны, с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. общего имущества и предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таких квартирах.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ возлагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение одного года со дня проведения конкурса по отбору управляющей организации органами местного самоуправления. Даты проведения этих соревнований могут быть известны как минимум за год до их начала.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирными домами.

непосредственное управление собственником помещения многоквартирного дома; и

Управление товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или другими специализированными потребительскими кооперативами; и

Управление различными управляющими организациями.

Выбор способа управления зависит от количества квартир, имеющихся в доме, от того, насколько жильцы аспектированы и дисциплинированы, а также от того, какие управляющие компании присутствуют на рынке жилищно-коммунальных услуг. . Квартиры и дома.

Критерии выбора метода управления зданием (с условиями):.

Владелец совокупности квартир самостоятельно выбирает метод управления зданием, основываясь на критериях, выбранных в соответствии с конкретной ситуацией.

Непосредственное управление

Собственник может выбрать следующие варианты взаимоотношений со сторонней организацией, которая управляет квартирой и предоставляет жилищные и коммунальные услуги (рисунок 1)

Договор на коммунальные услуги (холодная и горячая вода, канализация, электричество, газ, отопление) расторгается вместе со всеми собственниками здания от его имени.

Договор на оказание услуг по содержанию и выполнению ремонта общего имущества многоквартирного дома заключается со всеми или большинством собственников многоквартирного дома. В этом случае все или большинство собственников действуют в рамках договора.

Если общее собрание собственников многоквартирного дома решит, что один из собственников может действовать с третьим лицом через представительство от имени собственников других квартир.

Рисунок 1: Заключение договоров на коммунальные услуги с собственниками каждого дома-квартиры

Договор об оказании жилищно-коммунальных услуг, где одной из сторон являются собственники всех домовладений

Заключение договоров жилищно-коммунального хозяйства от имени всех собственников жилых помещений, собственниками, действующими на основании доверенности.

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирными домами товариществами собственников жилья (жилищными кооперативами, иными потребительскими кооперативами) указанные юридические лица вправе в соответствии с законодательством Российской Федерации заключать договоры управления многоквартирными домами, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, собственником помещений дома договоры на оказание коммунальных услуг и другие договоры в их интересах.

Таким образом, существуют две схемы договорных отношений между собственниками многоквартирных жилых домов и ТСЖ, ЖСК и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги в соответствии с практикой управления домом ЖСК (рис. 2).

Собственник многоквартирного жилого дома передает товариществу собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) право заключать договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Передача договорных обязательств может быть закреплена в решениях общего собрания собственников, в уставе кондоминиума, жилищного или коммунального кооператива и в договоре управления.

Собственник многоквартирного дома передает товариществу собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) право заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг, а товарищество собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) в свою очередь будет участвовать в управлении поставщиками услуг и услугами от имени товарищества собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) договор управления с управляющей организацией, которая заключит договор с поставщиком услуг.

Рисунок 2. Договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, заключенные ТСЖ, ЖСК и ЖК от имени всех собственников домов

Заключение договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг управляющими компаниями от имени многоквартирных, жилых домов и товариществ жильцов, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе управляющей компании для управления многоквартирным домом собственник многоквартирного дома заключает договор управления с выбранным управляющим. Она должна включать следующую информацию

состав общего имущества многоквартирного дома, подлежащего управлению, и адрес соответствующего многоквартирного дома; и

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного дома, порядок изменения, перечень общих услуг, предоставляемых управляющей компанией

цена договора, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этой платы

процесс управления выполнением управляющей организацией своих обязательств, вытекающих из договора управления; и

Договор управления, заключенный с управляющей организацией, во всех своих функциях подпадает под функции договора возмездного оказания услуг, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 780 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнитель (управляющая организация) обязан лично оказывать услуги, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг. Другими словами, управляющая организация предоставляет часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом или является посредником между собственником помещений дома и поставщиком жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания заключает договор с поставщиком жилья и общих услуг от имени собственника помещения (рис. 3).

Рисунок 3. Управляющие компании, заключающие договоры на жилищное строительство и общее обслуживание от имени всех собственников помещений здания

Таким образом, действующий Закон о жилье в полной мере отражает реальность существующих отношений в сфере управления квартирами и предоставляет собственникам возможность выбора наиболее подходящего способа управления своей собственностью как средства реализации своего имущества.

Наталья Габрус, консалтинговая группа «Лекс-Консалтинг» (Тюмень), «ЖКХ: журнал для руководителя и главного бухгалтера», № 6, июнь 2006 г.

Определение субъекта управления МКД

Следуя позиции управления многоквартирным домом, одним из важнейших правовых вопросов является определение цели управления квартирой. Другими словами, необходимо определить, кто будет управлять выделенным многоквартирным домом. Сложность ситуации заключается в том, что не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности на момент распределения и вскоре после этого.

Поэтому проведение общего собрания собственников для выбора метода управления МФБ нецелесообразно.

Если строительная площадка многоквартирного дома зарегистрирована не во всех районах, следует обратиться к положениям Закона о жилье. Чтобы кратко объяснить ситуацию, план действий следующий. Сначала застройщик получает разрешение на выделение здания.

Затем, в течение пяти дней после этой даты, он заключает контракт на управление на три месяца по своему усмотрению.

В то же время, в течение 20 дней после ввода МФБ в эксплуатацию, местный орган власти уведомляет о том, что здание выставлено на открытый конкурс по выбору управляющей компании. В течение 40 дней после уведомления о событии местный орган власти должен провести соответствующий тендер и уведомить всех акционеров о его результатах в течение 10 дней после его завершения. Управляющая компания, выбранная по результатам открытого конкурса, начинает управлять зданием и после регистрации права собственности на здание заключает договор управления с жильцами.

Таким образом, Закон о жилье узаконивает возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления квартирами и позволяет подрядчику заключить договор управления с выбранной им управляющей компанией. Давайте теперь рассмотрим эту систему подробно и последовательно.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензии УК подрядчик мог либо заключить договор управления с управляющей компанией сразу после выделения МФБ, либо управлять домом самостоятельно, пока не будет подписан соответствующий договор с выбранной управляющей компанией по результатам открытого тендера. Открытые торги проводятся местными органами власти.

Однако лицензирование не принесло существенных изменений в этой области и не отняло у застройщика право выбора управляющей компании. Управление зданием осуществляется управляющей компанией до заключения договора управления (KDE, § 153 абзац 2, пункт 6) между подрядчиком и АО, выбранным по результатам публичного конкурса. Административный контракт подписывается в течение пяти дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (часть 14 статьи 161 КДЕ).

После выделения MFB местный орган власти организует открытый тендер по выбору DE для управления квартирой, если собственник не выбрал способ управления или решение в течение одного года до даты проведения тендера. приобретенное арендатором, не осуществляется (ч. 4 ст. 161 УПК РФ).

Поэтому после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до проведения открытого конкурсного отбора управляющей организации застройщик имеет право заключить договор с управляющей компанией по своему усмотрению. Управляющая компания, выбранная подрядчиком, будет управлять зданием до тех пор, пока здание не будет выставлено на открытый тендер или пока владелец не выберет другую управляющую компанию или другой метод управления на собрании акционеров.

В этом случае управляющая компания выступает в качестве подрядчика производителя. Данная управляющая компания обязана заключить договор с РСО по сертификату МФБ (ПП РФ № 124 от 14 февраля 2012 года). Подрядчик обязан оплатить ОС жилье и коммунальные услуги после МФБ (статья 153 СОУ).

Если подрядчик самостоятельно осуществляет управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей компанией, оплата за жилое помещение и коммунальные услуги производится дольщиком, получившим помещение от подрядчика по Акту передачи. передавать их (ст. 6 § 2 § 153 ЖК РФ, п. 7. 3 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На практике это не так, поскольку нет обязанности учитывать мнение акционеров при выборе управляющей компании. Они не имеют права выражать свое мнение по поводу управления квартирой до регистрации права собственности на дом. Решения о выборе домоуправления принимаются исключительно собственником помещения в КТ (ч. 2 ст. 161 КТС).

Основанием для возникновения у подрядчика права на заключение договора управления с УКМ является наличие у органа управления подрядчика лицензии на принятие соответствующих решений и решение органа управления подрядчика (Приказ Минстроя РФ от 31. 07, ст. 2014).

Поэтому решение о заключении договора управления МФБ и выборе конкретной УК может быть принято только владельцем проекта и по его усмотрению.

Открытый конкурс

Согласно статье 13 раздела 161 Жилищного кодекса и общих помещений, в течение 20 дней со дня выдачи лицензии на проведение аудита МФБ, БОМЖ объявит открытый конкурс по выбору управляющей компании на своем официальном сайте. Открытый конкурс должен быть актуальным с даты размещения извещения.

В течение 10 дней с даты проведения открытого конкурса БОМЖ уведомит акционеров, получивших от подрядчика объекты МФБ в соответствии с Актом о передаче, о договоре управления и условиях подрядчика. После регистрации права собственности все резиденты МФБ обязаны заключить договор управления с компанией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Роль застройщика по договору управления МКД

По окончании контракта на управление с ОС, до проведения открытого конкурса местным органом власти, проект выступает в качестве заказчика контракта. Поэтому необходимо согласовать перечень проектов и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МФБ и соответствующие суммы платежей.

Аналогичным образом, управляющая компания имеет право выдать квитанцию застройщику, поскольку он является единственным собственником всех зданий, до передачи права совместной собственности согласно соответствующему законодательству (статья 153, часть 2, пункт 6). Жилищный кодекс и места общего пользования, статья 8 пункт 2 Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года). После регистрации права собственности жильцы квартиры обязаны оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги.

Договор управления между подрядчиком и КТ до проведения открытого конкурса заключается на срок не более трех месяцев (статья 162, пункт 5, абзац 3 Закона о жилищном и коммунальном имуществе). Так, согласно Закону о жилье, если по окончании срока действия договора не поступило заявления от одной из сторон о прекращении договора управления квартирой, он считается продленным на аналогичный срок. Текущая ситуация (ч.

6 ст. 162 ЖК РФ) .