Что такое эскроу счет

Счет эскроу — это банковский счет, на котором хранятся деньги акционеров. Покупатель переводит деньги за квартиру не напрямую продавцу, а на счет, к которому застройщик не имеет доступа.

Значение эскроу-счета заключается в том, что подрядчик не получает деньги до тех пор, пока первая квартира не будет передана покупателю. Это исключает риск потерь из-за неплатежеспособности производителя или мошенничества и решает проблему обмана акционеров. Подрядчик получает деньги на строительство в виде кредита от банка, а не от акционера.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование счетов эскроу является обязательным с 1 июля 2019 года. Если застройщик получил разрешение на строительство — RNS — до этой даты, счет эскроу не может быть использован.

Некоторые застройщики намеренно начали проекты по продаже квартир по старому режиму без эскроу-счета до июля 2019 года. Однако через несколько лет, когда старые дома будут достроены, все квартиры в новых зданиях будут продаваться только через эскроу-счет.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный счет эскроу на основании договора о долевом участии; если приобретаются три квартиры, создаются три отдельных счета эскроу. Покупатель не платит банку за открытие счетов эскроу. Об этом прямо говорится в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Счета эскроу регулируются двумя законами. Статья 860.7 Гражданского кодекса, которая объясняет, что такое счет эскроу и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214, которая регулирует счета эскроу в долевых структурах.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

Существует несколько причин, по которым покупатель может вернуть средства со счета эскроу.

• окончание периода условного депонирования; или
• нарушение производителем обязательств, вытекающих из договора об участии в капитале; и
• банкротство производителя.

Escrow — это термин, используемый для описания депонирования средств на счет условного депонирования. Это определяется в договоре о счете и участии в капитале. Обычно он создается с запасом в три-шесть месяцев на случай задержки строительства, но пайщики имеют право забрать средства по истечении срока.

Она также может быть возвращена, если покупатель и производитель расторгают соглашение об участии. Не имеет значения, как он расторгается: в судебном или одностороннем порядке, по соглашению сторон.

Когда застройщик получает деньги?

Подрядчик получает деньги со счета условного депонирования только после завершения строительства дома. Деньги обычно предоставляются при регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если подрядчик не успеет заказать дом, бросит строительство или обанкротится, он больше не получит деньги со счета эскроу, и банк вернет их покупателю.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

В настоящее время подрядчики получают деньги через три-пять месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Однако в июне 2020 года Минстрой предложил разрешить строителям получать доступ к деньгам раньше. После передачи здания это называется раскрытием эскроу-счета.

Министерство строительства приводит следующие аргументы в пользу раскрытия счета

• Подрядчики быстрее получают деньги своих акционеров.
• Они могут быстрее оформить кредит и, возможно, снизить цену на квартиру.
• На этапе ввода в эксплуатацию риск для акционеров минимален.

Однако на момент публикации данной статьи раскрытие информации еще не использовалось и находится на стадии обсуждения.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Счет эскроу не требуется при продаже квартиры в уже построенном здании. Закон требует использования эскроу-счета только для дольщиков, приобретающих квартиры на стадии строительства.

Для покупки квартиры, на которую обращено взыскание или которая находится на субрынке, счет эскроу не требуется, но вы можете перевести деньги с помощью сейфа или безопасного платежного сервиса.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Нет никаких основных нюансов. Покупатели могут получить ипотечный кредит в одном банке и открыть счет эскроу в другом. Дополнительные расходы не взимаются. У покупателя есть только два разных банка: банк эскроу-агента и банк кредитора.

Однако использование счета эскроу не лишает покупателя права на рефинансирование ипотеки. Эти две вещи не связаны и не влияют друг на друга.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, уполномоченных управлять счетами условного депонирования, обновляется ежемесячно. Поэтому перед открытием счета рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте центрального банка.

Список банков, уполномоченных управлять счетами эскроу, можно найти в разделе «Информация о финансовых учреждениях» на сайте Центрального банка.

По состоянию на 1 июля 2020 года в список входят 94 банка, в основном Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк и Альфа-банк, и в меньшей степени China Construction Bank, Toyota Bank и Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отзывается лицензия, покупатель получает компенсацию от Корпорации страхования депозитов. Максимальная сумма возмещения составляет 10 млн рублей.

Поскольку стоимость квартир в Москве и Санкт-Петербурге может превышать 10 млн рублей, покупателям следует уточнять информацию не только у застройщиков, но и у банков. Рассмотрите данные о годах работы банка, кредитном рейтинге и количестве активов. Доступность.

Комментарий Самолета

Хотя доход от инвестиций в недвижимость снизился по сравнению с предыдущим периодом, он по-прежнему более выгоден, чем обычный банковский депозит. В частности, в отношении более низких ставок по депозитам: например, стоимость квартиры за два года строительства увеличивается в среднем на 30-35%, то есть на 17,5% в год, в то время как депозиты составляют 5-6%.

Новые проекты со смелым, нестандартным дизайном не смогут выплачивать банковские кредиты, что вынудит их закрыться или изменить свою стратегию в пользу стандартного, удобного для покупателей жилья.