Весной 2019 года в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, касающиеся зонирования коммерческих помещений в квартирах. Последние юридически считаются официальной жилой недвижимостью. В старых зданиях первые и цокольные этажи уже переоборудованы под коммерческие помещения или магазины услуг.
При строительстве новых зданий сначала выделяется нижний этаж для коммерческого использования; законодательство РФ позволяет гражданам менять статус своего помещения при соблюдении условий эксплуатации.
Прежде чем обсуждать назначение нежилых помещений в жилом доме, подумайте о том, что вы ведете бизнес из дома. Закон предусматривает такую возможность, но с определенными ограничениями. Согласно статье 17 Закона о жилье, граждане могут заниматься предпринимательской деятельностью, если они не мешают другим жильцам и соблюдают требования законодательства.
Самозанятые люди имеют право работать дома. Так работают юристы, портные, учителя, копирайтеры, дизайнеры, повара и портные. Они не могут поставлять большие партии товаров, и им запрещено устанавливать в своих квартирах промышленное оборудование.
Последние не могут использоваться для проживания и могут применяться только для организации коммерческой деятельности или работы организаций местного самоуправления. Это офисы, ателье, парикмахерские, детские сады, компании по управлению жильем и другие коммунальные службы. Деятельность, осуществляемая в нежилых помещениях, строго регламентируется санитарными нормами.
Продажа токсичных или взрывчатых веществ не разрешается. Запрещены магазины, рыбные лавки, бани и туалеты, работающие допоздна. Магазины должны иметь отдельный вход.
Торговые точки обычно располагаются не выше первого этажа. Клиентам не придется преодолевать лишний подъем.
Процесс изменения статуса
Согласно ФЗ-116, владельцы должны получить письменное согласие большинства владельцев соседних квартир и жильцов дома перед переводом жилого помещения в нежилое. Кроме того, составляется протокол, собирается документация на помещение и пакет документов подается в администрацию, которая дает свое положительное или отрицательное заключение по данному вопросу. Комплект документов включает
- Заявление об изменении статуса.
- Заявление на перепланировку, если требуется.
- Генеральный паспорт заявителя.
- План участка и план здания.
- Отчет о состоянии несущих стен.
- Письменное согласие владельцев соседних участков.
- Протокол, составленный по итогам собрания жильцов жилищного комплекса.
Если заявка одобрена, она может быть представлена в Федеральный регистр. Это связано с тем, что он является последней инстанцией для регистрации хода перевода недвижимости в нежилое назначение.
Разновидности нежилых помещений
В соответствии с законом, рассмотрите тип нежилого объекта в жилищном комплексе.
- Нежилые помещения можно разделить на центральные и нецентральные. В первом случае объект готов к коммерческой деятельности, а во втором случае требуется аннексия с предварительным согласованием строительства с региональной администрацией.
- Встроенные помещения — распространенный вариант, используемый для магазинов и бытового обслуживания и расположенный на первом этаже или в подвале.
- Общие — коридоры, лифты, балконы, подвалы, техническое оборудование и жилые участки с жилищами. Эти свойства редко меняют статус, поскольку нарушают работу.
- Парковки, как обычно, открыты для работы, на них припаркованы автомобили жильцов квартир. Перевод этих объектов в нежилой фонд разрешен, но арендаторы на это не согласны.
Обратите внимание, что разные типы установок имеют разные требования к обслуживанию. Вам следует ознакомиться с ними до начала процедуры изменения статуса.
Классификация
В нежилом секторе разрешены различные виды деятельности.
- Торговля промышленными товарами, продуктами питания и лекарственными препаратами в аптеках.
- Управляющие компании, коммунальные службы и правительственные учреждения.
- Деятельность коммерческих и государственных компаний.
- Создание детских садов и учебных заведений.
- Бары, рестораны, кафе, караоке и другие развлечения.
- Организация медицинского обслуживания граждан в клиниках и медицинских центрах.
Перед открытием конкретного магазина необходимо проверить местные законы, накладывающие ограничения на работу определенных магазинов в определенных муниципалитетах. Например, в некоторых районах запрещены бары и караоке-бары, работающие в ночное время на первом этаже. Это следует иметь в виду, поскольку нежилые помещения в жилых домах могут эксплуатироваться с ограничениями.
Требования к содержанию
Штат установил ряд требований, которым должны соответствовать владельцы нежилой недвижимости.
- Санитарно-эпидемиологические предполагают обустройство отдельных входов, вентиляционных сооружений, поддержание приемлемого уровня электромагнитного излучения, доступность к отопительным приборам и линиям горячего и холодного водоснабжения. Погрузка и разгрузка возможна только на стенах без окон.
- Противопожарные нормы требуют наличия планов дымовой и пожарной эвакуации, технических систем пожаротушения и датчиков дыма и открытого пламени.
- Требования к площади в первую очередь определяют расположение магазинов, аптек, детских садов или офисов. Обычно эти устройства работают на первом этаже или в подвале. Эти блоки могут быть расположены выше, если расположенный ниже блок уже переведен в нежилой фонд.
Если владелец желает внести структурные изменения в нежилое здание в жилом доме, он должен заполнить заявление о перепланировке. Дополнительные требования могут быть установлены местными органами власти, с которыми можно ознакомиться на их веб-сайтах.
Обязанности и ответственность собственников
Собственники имеют как права, так и обязанности. Владельцы должны содержать помещения в чистоте и соблюдать правила пожарной безопасности. Жилье должно иметь счетчики воды, газа и электричества.
Они также обязаны использовать имущество по его первоначальному назначению. Например, вы не можете открыть кофейню в продуктовом магазине. В каждом округе действует закон о тишине, который должен соблюдаться с 11 вечера до и 7 утра владельцы обязаны заключить договор с компанией по утилизации отходов для их своевременной утилизации.
Оформление перепланировки нежилого помещения в жилом доме
В 2018 году Управление ввело правила об обязательном согласовании перепланировки нежилых помещений в жилые дома, которые ранее распространялись только на жилой сектор. Для завершения этого процесса заявителям необходимо собрать ряд документов.
- Заявление, запрашивающее разрешение на проведение переоборудования.
- Копия нотариально заверенного свидетельства о праве собственности.
- Форма или конструкция, подлежащая преобразованию.
- Карта или план участка.
В некоторых случаях власти сами запрашивают официальную информацию, а владелец просто пишет заявление. Ответ приходит в течение трех дней, но заявителю может быть отказано. Из опыта известно, что отказ местных властей можно оспорить только в суде.
Дело это непростое, поскольку гражданин должен доказать судье, что он не мешает коммерческой деятельности арендатора и не представляет угрозы для его жизни и здоровья.
Нет необходимости утверждать перепланировку, если предполагается только косметический ремонт, замена сантехники или встроенных элементов мебели.
Особенности налогообложения
Налоги на нежилые помещения в жилых домах являются обязательной частью платежа собственника. Кроме того, дополнительные налоги применяются, если владелец сдает, дарит или арендует имущество. Чтобы узнать, сколько именно налогов платит в государственную казну владелец нежилой недвижимости, необходимо изучить налоговое законодательство.
В некоторых случаях информация может быть дополнена местными постановлениями и законами субъектов Российской Федерации.
Часто возникают вопросы об оплате капитального ремонта нежилых помещений в жилых домах. Граждане оплачивают первоначальный ремонт так же, как и домовладельцы, в порядке, установленном законом.
Как получить помещение под бизнес
Это можно сделать несколькими способами. Первый вариант — приобрести готовый объект, включая документацию, как нежилой актив. Второй вариант — приватизация объекта для использования на условиях социального найма. Сначала собственность приватизируется, а затем меняется ее статус. Другой вариант — переоборудовать свое жилье в нежилой дом.
