Когда снизят ставки по ипотеке

На прошлой неделе была опубликована новость о том, что в марте Москва установила рекорд по выдаче ипотечных кредитов за весь первый квартал. Государственные импортные кредиты не работали в этот период в Московском регионе из-за сокращения суммы кредитов (до 3 млн. рублей — на большие деньги квартиру в Москве не купишь) — в марте процентные ставки составляли уже 20%.

Каждый год и до сих пор рекорд. В 1-м Московском округе было зарегистрировано 31 532 договора с привлечением кредита. Согласно официальным отчетам, по сравнению с первыми тремя месяцами 2021 года этот рост составил 18,8% (26 534), а с 2020 годом за тот же период 26,8% (24 864).

Даже в марте, когда все гнули кредиты, было зарегистрировано 12 341 ипотечных кредитов — на 13,9% больше, чем в феврале, на 8,2% больше, чем в марте 2021 года и на 18,7% больше, чем в марте 2020 года.

Игорь Майданов, руководитель Росреестра по Москве, прокомментировал, что «пересмотр условий льготной программы в марте не повлиял на решение москвичей приобретать кредиты как в новостройках, так и на вторичном рынке». В общем, рекорды по всем фронтам. Эльвира Набиулина, глава Центрального банка, заявила, что она оптимистично настроена на то, что банк выплатит до 2 триллионов рублей по программе льгот в этом году.

В прошлом году в рамках концессионной программы было выдано 1,6 триллиона рублей.

Пока официальная статистика подтверждает этот оптимизм: по данным «Дом.РФ», в марте 2022 года объем выданных кредитов по программе «льготной ипотеки» вырос почти вдвое по сравнению с февралем, за месяц жилье получили 40 000 семей. улучшили свои условия (21,3 000 с февраля). Общая сумма кредитов превышает 98,5 млрд.

драхм, в то время как в феврале сумма кредитов составляла 51 млрд. драхм.

Активно работают и другие государственные программы: по данным аналитиков «Дом.РФ», значительно вырос спрос на программу семейной ипотеки: в марте более 26 000 семей улучшили свои жилищные условия с помощью этой программы и получили кредиты на сумму 1, 17 млрд рублей, месяцем ранее — 80,9 млрд рублей. Было выдано 188 000 кредитов на сумму 80,9 млрд рублей. Как правило, клиенты используют «семьи» для улучшения своих жилищных условий и переезда в более просторные квартиры и большие дома», — отметила Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора компании «Главстрой» (входит в «Главстрой СПб»).

Девелоперы, которым приходится жить в новых условиях, не столь оптимистичны. Спрос на ипотечные кредиты начал снижаться осенью, когда государство изменило условия субсидированной ипотеки, — говорит Надежда Карашникова, директор по развитию компании L1. — В настоящее время учетная ставка по ипотеке составляет 12% годовых.

То есть почти в два раза больше, чем год назад. Конечно, спрос на ипотечные кредиты несколько снизился: в L1 ставки по ипотеке на недвижимость в некоторых штатах начинаются от 9,99%. Семейные ипотечные кредиты более требовательны, процентные ставки по ним начинаются от 4,2% годовых.

Признание субсидий недействительными

Помимо государств, ипотечные программы поддерживают и сами производители. Общая программа с банками является широко распространенным явлением — едва ли найдется жилой район, где ипотечные кредиты не субсидируются.

Статус субсидии ясен. Дольщики платят в любом случае, тем не менее, сумма переплаты по квартирам гораздо меньше. «Банк предлагает множество программ, которые финансируют выгодные для всех участников программы, — говорит Татьяна Хоботова, региональный директор по работе с ипотечными партнерами Северо-Западного филиала банка «Открытие».

— Например, продукт «Новостройка с эскроу» представляет собой гибридную модель. Она предлагает клиентам скидки на финансирование проекта производителя и ипотеку. Скидка по ипотечному кредиту устанавливается в размере до 4% с льготным периодом (в среднем от 2 до 2,5 лет), что является льготным периодом (в среднем от 2 до 2,5 лет), а процентная ставка является обычной.

Вот как это выглядит на самом деле (помните, что государство субсидирует процентные ставки до 12% в год). ‘Петербургская Недвижимость’ и Сбербанк запустили общую ипотечную программу со сниженными процентными ставками: при покупке квартиры в ЖК от группы SETL процентная ставка на первый год кредитования составляет от 0,1% льготного периода. 5.

от 7%. Депозиты на жилые помещения начинаются от 15%. Максимальный срок кредитования составляет до 30 лет.

Субсидированные ипотечные кредиты также доступны на весь срок. ПИК в сотрудничестве с банком ВТБ запустил предложение 0,1% на весь срок (до 30 лет). В акции участвуют 1 000 квартир крупнейших российских производителей по всей Российской Федерации.

В этих условиях компания не скрывает того, что в этих условиях она не скрывает В жилом комплексе «Утаново» цена составляет 19,7 млн рублей при ипотеке 0,1% и трехкратном превышении цены в 16 млн рублей.

Как правило, тарифы субсидируются по гораздо более низкой ставке. В комплексах «Юнтрово» и «Северная долина» процентные ставки начинаются от 6,2% на весь срок кредитования, — говорит Ольга Кузнецова, вице-президент компании «Главстрой». Ольга Кузнецова, вице-президент риэлторской компании «Главстрой», добавляет: «Процентная ставка по «БФА-Девелопмент» составляет 6,2%.

У BFA-Development другая политика. Мы выбрали другую стратегию и не субсидируем процентные ставки по ипотеке, — говорит Светлана Денисова, руководитель отдела продаж компании «БФА-Девелопмент». Для субсидирования процентной ставки в рамках программы требуется один банк, но по какой-то причине покупатель может не подходить на роль заемщика в этом банке (но доказано, что он подходит на роль заемщика в другом банке).

и иметь широкий выбор ипотечных банков, с которыми мы работаем».

Новая реальность.

Конечно, подрядчики и банки используют ипотечные «опционы» для стимулирования продаж: 25 апреля президент России Владимир Путин рекомендовал снизить ставку по государственным облигациям с 12% до 9% годовых и продлить ее как минимум до конца года. Хотя это важный шаг для новостроек, вторичному рынку еще сложнее конкурировать с первичным, который не имеет права на субсидируемые льготные ипотечные программы. Более половины всех ипотечных кредитов на вторичном рынке, скорее всего, будут дефолтными, а кредиты на покупку жилья для женщин составляют более половины ипотечного рынка (в прошлом году, по данным Frank RG, кредиты на покупку жилья для женщин составляли 59% в натуральном выражении и 54% в стоимостном).

Однако растущие цены означают, что купить первое жилье не так-то просто. ‘Привилегированные ипотечные кредиты с текущими параметрами сопоставимы с предложением с июля 2021 года после отмены ипотеки с государственным субсидированием. Однако цены на первичном рынке продолжали расти (и даже в начале этого года они выросли на 13-15%), а предложение стало менее привлекательным с точки зрения процентных ставок и стоимости ипотеки», — комментирует Светлана Денисова.

— В связи с увеличением стоимости сертификатов на покупку, некоторые клиенты с тем же уровнем дохода, что и в июле 2021 года, могут больше не иметь права на аренду предпочитаемых квартир.

‘Нельзя сказать, что нынешняя программа позволит повторить рекорд 2020 года. В конце концов, 12% — это очень высокая процентная ставка, и ежемесячные платежи будут высокими. И в конечном итоге переплата по квартирам будет существенной.

А в условиях сокращения доходов это очень важно», — говорит Надежда Карашникова. Она добавляет, что покупка в рассрочку также не может быть действительной альтернативой ипотеке. ‘Продукт предназначен для людей с достаточно высокими доходами или тех, кто рассчитывает собрать большую сумму денег в ближайшем будущем.

Например, наследство или крупные гонорары. ‘Да, рассрочка позволяет выплачивать взносы за квартиру в короткие сроки и не платить слишком большие проценты банку, но каждый платеж очень важен’. Эксперты заключают .

Объявленная президентом Владимиром Путиным ставка налога в 9%, похоже, не изменит ситуацию кардинально, но эта же ставка может быть снижена до нуля, если руководство страны снизит налоговую ставку до конца года. И такое предложение уже существует (см. выше).

Ипотека становится все более дорогой. В следующем году они могут увеличиться как минимум на 10% в год. Могу ли я сэкономить на ипотеке? Как я могу уменьшить свои платежи?

В марте 2022 года ипотечный рынок вырос

События марта и февраля 2022 года повлияли на весь российский финансовый рынок. Центральный банк был вынужден повысить ключевую процентную ставку с 9,5% до 20% годовых. Это привело к резкому росту ставок по ипотечным кредитам до 20-25% годовых.

После этого рынок ипотечного кредитования буквально рухнул. Во-первых, банки перестали рассматривать заявки, поскольку им пришлось переработать свои продукты и модели анализа заемщиков. Во-вторых, сами заемщики не спешили обращаться за ипотечными кредитами, выдаваемыми под очень высокие годовые процентные ставки в 20-25%.

Учитывая сумму кредита, процентная ставка в 20% по ипотеке является очень значительной. Например, если вы взяли ипотечный кредит на среднюю сумму 5 миллионов на 15-летний срок, ваши платежи по старым и новым условиям будут существенно отличаться.

• При старой ставке 10% годовых платеж составил бы 53500 рублей, а переплата — 4,6 млн рублей.
• При новых условиях и ставке 20% платеж составил бы 87 000, а переплата — 10,8 млн рублей.
• С учетом того, что процентная ставка будет снижена до 17%, выплата составит 77 000 рублей, а переплата — 8,8 млн рублей.

Другими словами, даже 10-процентная ставка, действовавшая до конца февраля 2022 года, была настолько высока, что переплаты часто превышали сумму кредита. А в нынешних реалиях переплаты и ежемесячные платежи выросли почти вдвое.

В апреле 2022 года процентные ставки по ипотечным и другим кредитам снизились, так как центральный банк принял решение снизить ключевую процентную ставку с 20% до 17% годовых.

Зависимость от ставки прайм-рейта

Учитывая, что происходит с процентными ставками по ипотечным кредитам, выданным без льготных программ, они напрямую зависят от цены прайм-рейта. Если они снижаются (а это тенденция), то процентные ставки по кредитным продуктам также будут снижаться.

В подавляющем большинстве случаев банки действительно берут ипотечные кредиты у Центрального банка России по ставке прайм-рейт. Если банк берет средства для кредита по ставке 17%, он не может просто взять с заемщика более низкую процентную ставку. Кроме того, для получения прибыли она должна добавить свою собственную норму прибыли.

Чтобы не потерять клиентов, банки устанавливают процентные ставки с минимальным повышением или вообще без повышения, особенно для зарплатных клиентов. Например, Сбербанк и ВТБ при базовой процентной ставке 17% годовых кредитуют зарплатных клиентов под 16,9%, а прочих клиентов — под 17,4% и 17,3%.

Некоторые банки, особенно крупные, могут позволить себе ставки по ипотечным кредитам даже ниже прайм-ставок, поскольку они используют весь или часть своего собственного капитала для выдачи ипотечных кредитов. Если банк займет всю сумму у CBC, он получит маржу в размере не менее 1 — 2%.

Прогноз базовой ставки

То, что произойдет с ипотечными кредитами в ближайшем будущем, зависит от политики центрального банка в отношении базовой процентной ставки. И сейчас наметилась тенденция к плавному падению к концу 2022 года.

Увеличение до 20% в основном связано с массовым оттоком капитала из банков. После объявления первых санкций против российских банков люди запаниковали и начали закрывать свои вклады и счета и погашать свои средства. Чтобы остановить это, Центральный банк повысил КК до 20%.

В результате люди получали деньги на депозиты под более высокие проценты. И, конечно, рост COPs был обусловлен ожиданиями высокой инфляции.

Теперь, когда финансовое положение страны стало более ясным, деньги вернулись в банки, а ожидания относительно инфляции улучшились. Кроме того, необходимо срочно снизить процентные ставки по ипотечным кредитам и кредитам для бизнеса. Поэтому эксперты утверждают, что базовые процентные ставки будут ниже.

К концу апреля 2022 года базовая процентная ставка должна быть снижена с 17% до 14-16% (прогнозы экспертов расходятся, большинство называет цену в 15% в год). Кроме того, ожидаются процентные ставки на уровне 13-13,5% летом и 10-12% к концу 2022 года, если не произойдет каких-либо значительных событий, негативно влияющих на экономику.

В настоящее время ставки по ипотечным кредитам находятся на самой высокой отметке, и есть четкое напряжение плавного снижения к концу 2022 года.

Что будет с субсидированными ипотечными кредитами в 2022 году?

1. Людей пугают цифры — текущие ставки и сумма переплат при расчете.
2. Ипотечные кредиты стали дороже, что усложняет платежеспособность заемщиков; не многие могут позволить себе ипотеку под 17%; а текущий уровень переплаты усложнил для заемщиков выплату ипотеки.
3. Как правило, люди не хотят брать на себя долгосрочные обязательства, когда не ясно, что их ждет в будущем.
4. Цены также растут.

Единственный способ для банков поддерживать спрос на ипотечные кредиты — выдавать ипотечные кредиты в рамках льготных программ. На данный момент актуальны ипотечные кредиты с государственным субсидированием на покупку жилья у производителя недвижимости.

Ранее кредиты с государственной поддержкой предлагались по процентной ставке 6-7% годовых. После резкого повышения процентных ставок по ипотечным кредитам общая программа, финансируемая государством, увеличилась до 12% годовых. Однако, несмотря на то, что 12% — это самый высокий показатель на сегодняшний день, граждане не спешили подавать заявления.

• Ранее российские банки выдавали от 4,5 до 128 000 льготных кредитов в неделю. После увеличения коэффициента он составил 2. 1 — 2. 3 тысячи.
• В прошлом банки одобряли 47,4% ипотечных кредитов, сегодня этот показатель составляет 22,6-32%. Это связано с увеличением кредитного бремени.

25 апреля президент Владимир Путин поручил правительству снизить процентную ставку по ипотечным кредитам до 9% и продлить программу до конца 2022 года (ранее она действовала до 1 июля 2022 года). Несомненно, это новые требования к ипотечным кредитам, субсидируемым государством.

Это решение относится не только к восстановлению ипотечного рынка. Важным звеном в цепи является подрядчик по недвижимости, деятельность которого практически прекратилась после обвала спроса на ипотечные кредиты. Подрядчикам стало гораздо труднее продавать свою недвижимость, особенно в связи с ростом цен.

Рост цен на жилье также является одним из факторов

Как это всегда бывает во время кризиса, цены на недвижимость резко выросли. Это особенно актуально для нового жилья. По данным Министерства экономического развития, из-за санкций и ограничений стоимость строительных материалов с апреля 2022 года выросла на 9,95%.

• Москва. от 279,8 до 315,1 тыс. руб.
• Санкт-Петербург. от 167, 500 до 236, 500 рублей; и
• Казань. от 115, 700 до 168, 600 рублей, и
• Краснодар. от 81, 800 до 127, 200 руб.
• Екатеринбург. от 93, 100 до 125, 900 рублей — Самара.
• Самара. от 67, 000 до 89, 200 руб.

И эта закономерность характерна для всех городов страны. Цены на недвижимость выросли повсеместно. Это относится ко всем типам жилья.

Рост ипотечных ставок и цен на недвижимость сделал ипотеку недоступной для большинства россиян.

И в настоящее время, несмотря на значительное снижение продаж, падения цен на недвижимость не ожидается. При сегодняшнем уровне инфляции застройщики не могут снизить свои затраты, что приводит к убыткам. Кроме того, цены на вторичную недвижимость всегда шли параллельно первичному рынку.

Высокие процентные ставки и цены на недвижимость делают ипотеку недоступной

1. Увеличение стоимости квадратного метра жилья. Люди смотрят на текущие цены, откладывают возможную регистрацию на потом и ждут снижения стоимости.
2. Снижение реальных доходов россиян с учетом инфляции и потери прежних доходов. Когда-то ипотека была доступной для семей, но сегодняшняя реальность уже не такова.
3. Повышенный спрос со стороны банков на заемщиков. Им нужны стабильные заемщики, способные выдержать кризис. А теперь их стало меньше.

• До событий февраля 2022 года квартира стоила 4,2 млн рублей; с учетом первоначального взноса в 15% сумма кредита составила 3,57 млн рублей. При процентной ставке 7% и сроке в 15 лет на основе государственной программы выплаты и переплаты составят 32 000 и 2,2 миллиона соответственно.
• В настоящее время стоимость такой же квартиры с учетом ЕИ уже составляет 6,6 млн. рублей — 5,6 млн. рублей. платежи и переплаты по льготной ставке 9% — 57 000 и 4,6 млн. рублей.

В результате, если раньше платеж в размере 32 000 евро был по карману семьям и заемщикам, то платеж в размере 57 000 евро для многих уже не по карману. Если в прошлом году данный заемщик смог получить ипотечный кредит, то в этом году это уже невозможно.

Что произойдет с рынком ипотечного кредитования?

Банки еще долго не вернутся к прежним уровням ипотечного кредитования. Несмотря на снижение процентных ставок по простым ипотечным кредитам до 9%, эксперты не ожидают, что они будут выдаваться в спешке. Реальные доходы россиян резко упали, а растущие цены на жилье сделали ипотеку недоступной для многих.

Банки будут продолжать принимать заявки на ипотеку, но, как уже очевидно, процент одобрения будет ниже. Уровень платежеспособности, требуемый от потенциальных заемщиков, резко возрос, и многие граждане уже просто не могут его выполнить. Кроме того, банки теперь готовы заключать договоры только с самыми качественными заемщиками.

Стоит ли брать ипотечный кредит сейчас?

Если вы рассматриваете ипотеку с первоначальным взносом 9%, то да, получение ипотечного кредита имеет смысл. Не ожидайте значительного снижения стоимости недвижимости. Текущая процентная ставка в 9% является наилучшим вариантом. И вряд ли она опустится ниже.

Однако если вы планируете покупать на вторичном рынке, возможно, вам стоит подождать немного дольше. Процентные ставки на такую недвижимость составляют в лучшем случае 17-18% годовых. Уже в мае они упали примерно до 15-16% и, как ожидается, продолжат снижаться до конца года.

В нынешней экономической и общей ситуации в мире невозможно делать долгосрочные прогнозы. Прогнозы, содержащиеся в документе, носят краткосрочный характер. Ситуация может измениться в любой момент.

Частые вопросы

Что будет с квартирами в ипотеке?

Нет. Если у вас уже есть ипотечный кредит, услуга предоставляется на тех же условиях. После погашения кредита долг снимается.

Что будет с ипотекой при дефолте?

Для ипотечного заемщика это не имеет никакого значения, если мы говорим о виртуальном дефолте в России. У него есть обязательства перед банком, и он будет продолжать их выполнять. Однако если банк объявляет дефолт, ипотека передается на обслуживание другой компании.

Что будет с ипотекой в Сбербанке?

Если все уже согласовано, ничего не изменится. В целом, Сбер всегда предлагал одни из лучших условий по ипотеке, и эта тенденция сохранится.

Что будет с семейной ипотекой?

Пока не было объявлено об изменениях в условиях ипотечных кредитов по программе «Семейная ипотека», действующей до 1 марта 2024 года. На момент написания статьи процентные ставки не увеличились и находятся на уровне 6% годовых.